Pour une maîtrise d’ouvrage, raisonner en coût global consiste à ne pas prendre en compte uniquement le coût de l’investissement initial (études, conception, travaux, matériaux, etc.), mais de considérer l’ensemble des coûts d’usage et d’exploitation tout au long du cycle de vie d’un ouvrage (TCO, Total Cost of Ownership / Coût Total de Possession). C’est la gestion des coûts de maintenance assisté par ordinateur.
Apparue à la fin des années 1990, la notion de coût global répond à la prise de conscience de ces coûts dans un projet de construction. Elle permet de considérer les exigences écologiques et économiques sur le long terme.
On estime en effet que sur une période de 30 ans, le coût initial ne représente que 25 % du coût total du projet. Les 75 % restants correspondent aux dépenses liées à l’utilisation du bâtiment, notamment, la maintenance, les rénovations, la consommation de fluides (eau, gaz, électricité) on estime que chacun des postes de dépenses d’un projet BTP peut être impacté par une approche de coût global :
Par exemple, l’utilisation de matériaux écologiques et recyclables a un impact direct sur ces 4 postes de dépenses. Si les prix de ces matériaux peuvent être plus élevés, les autres postes de dépenses peuvent en revanche être considérablement réduits : une isolation améliorée, un entretien facilité ainsi qu’une démolition moins coûteuse grâce au recyclage possible des matériaux utilisés. De la même manière, le choix par exemple d’équipements tels qu’un système d’éclairage LED ou d’un plafond rayonnant peut s’avérer être une installation plus coûteuse, mais permettra de limiter la consommation d’énergie ainsi que les coûts de maintenance. L’approche du coût global est donc une analyse très intéressante pour les propriétaires, lesquels auront à supporter les coûts différés d’un bâtiment durant plusieurs décennies.
Pour aller plus loin, on peut se pencher sur les vertus écologiques de cette approche. En effet, ne pas se soucier de la qualité d’un bâtiment, de sa fin de vie et de son évolution débouche sur une consommation d’énergie, de matière et sur une production de déchets allant contre les exigences environnementales actuelles. Raisonner en coût global, c’est réduire le gaspillage des ressources et donc réduire l’impact environnemental de la structure.
Bien souvent, pour les dirigeants, la maintenance demeure ce qu’était l’entretien, un centre de coût.
La tentation est donc grande d’obéir à un réflexe primaire qui, en cas de difficultés, est de réduire les coûts. Or, c’est une erreur majeure, car qui dit réduction des coûts de maintenance, dit moins de moyens, dit encore plus de pannes, donc plus de problèmes et moins de production/disponibilité, niveau de sureté, de sécurité et de confort. Il est difficile de montrer que la maintenance est un centre de profits et gisement de productivité, et encore plus dans le tertiaire que dans l’industrie. Cela implique la maîtrise des coûts indirects, souvent appelés « de non-maintenance ». Les coûts directs sont visibles sur le plan comptable, les gains d’une bonne maintenance, le sont moins.
Un exemple criant de vérité que l’on rencontre très souvent dans l’exploitation d’un parc immobilier :
Le nettoyage des gouttières et des chenaux, ainsi que le grattage et nettoyage des toits terrasses, bien souvent sous-traités, car ces opérations sont jugées par des dirigeants comme inutiles et sources d’économies faciles. Or, ce sont des opérations essentielles dans la vie d’un bâtiment. Car une gouttière ou un chenal bouchés par une accumulation de feuilles par exemple amène généralement, fuites et dégradations importantes. Il en va de même pour un toit terrasse dont le gravier n’a pas été désherbé et gratté. Le bilan, est donc bien des coûts importants gagnés si on fait une bonne maintenance de ces éléments.
Vous l’avez compris, la maîtrise des coûts d’exploitation et de maintenance est centrale.
Pour les maîtriser et les optimiser, il faut d’abord les connaître et les collecter. C’est là un rôle essentiel de la GMAO. Généralement, les coûts d’exploitation sont issus des interventions, qu’elles soient préventives, correctives, services, de relevé de consommation des fluides. Il est nécessaire à minima de définir :
Avec une GMAO, l’intervenant saisit un compte-rendu avec le temps passé, les sorties de stock de pièces nécessaires, les coûts externes (commandes de prestation par exemple), un relevé de compteur, etc. Étant donné que le compte-rendu est lié à une demande d’intervention ou un bon préventif, celles-ci portent les clefs d’imputation. Elles peuvent être multiples, comme le local, le matériel, le centre de coût, ordre d’imputation investissement, le domaine technologique, etc.
Ainsi, la GMAO va collecter les coûts de chaque intervention, et il est ainsi facile avec ces clefs d’imputation de connaître les coûts d’intervention de maintenance corrective sur une année et pour un domaine particulier. De même, si vous avez bien préparé vos plans de maintenance préventive, il est alors possible d’avoir un coût prévisionnel sur un site et par domaine de maintenance préventive.
La connaissance des coûts d’exploitation et de maintenance permet de piloter sa politique de maintenance. C’est à mettre en parallèle ou en lien avec sa politique de gestion des risques et de sa qualité.
On retrouve alors la fameuse courbe en baignoire. Elle illustre l’incompatibilité de principe, sinon de fait entre réduction des coûts et l’amélioration de la disponibilité ou de la sécurité.
Un autre aspect économique de la maintenance, où la GMAO permet d’analyser et de faire les bons choix, est d’avoir la connaissance du « Life Cycle Cost » ou LCC.
Le coût du cycle de vie d’un équipement (ou coût global de référence) est « le cumul, par années successives, de toutes les dépenses relatives à la possession d’un équipement ». Le cumul des coûts sur des périodes longues (15 à 20 ans) peut impliquer qu’il faille actualiser le cumul en euros constants pour que cela soit significatif : 1€ de 2000 + 1€ de 2022 = ?
Bien connaitre la LCC, permet de déterminer quand il est de temps de changer le matériel.
VA (Valeur Acquisition,) = valeur acquisition, CD= cumul des coûts de maintenance
On constate que l’angle α décroît, puis se stabilise dans la zone du point M. Il augmentera si l’exploitation se poursuit.
La société ALTEVA, créée en 2000 fait partie du groupe Salvia Développement depuis décembre 2018. Le groupe Salvia Développement poursuit sa stratégie de croissance et couvre ainsi l’ensemble des besoins technologiques des professionnels de l’immobilier public et privé.
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